宁波一小区地下车库上方空地拍给房产商 业主不解

业主质疑“一女二嫁” 国土:这块地之前并未出让给该小区

    2018-01-13 08:36
        
摘要:2017年12月26日,网友徐先生拨打中国宁波网民生e点通热线81850000反映,2018年1月1日开始,银亿集团计划在天海华庭小区南侧建造两栋楼房(原宁波军分区干休所地块),层高分…

   天海华庭小区围墙外的空地。(仇龙杰摄)
  
  天海华庭小区围墙外的空地。(仇龙杰摄)
  
  2017年12月26日,网友徐先生拨打中国宁波网民生e点通热线81850000反映,2018年1月1日开始,银亿集团计划在天海华庭小区南侧建造两栋楼房(原宁波军分区干休所地块),层高分别是15楼与17楼。让业主纳闷的是,其中有一部分用地就在小区地下车库的上面,他们认为这是违法占用了他们小区居民用地。
  
  该网友的问题经过问政平台受理后,2017年12月28日,海曙区国土资源局回复表示,根据合同约定,银亿取得的出让范围不包括天海华庭小区的地下停车库。
  
  业主:国土部门涉嫌“一女二嫁”
  
  1月5日,小e来到海曙区天海华庭小区。在徐先生等几位业主的陪同下,小e来到了这块已经被推平的空地上。
  
  徐先生告诉小e,这里原本是部队干休所用地,建造了两栋房子,目前,海曙区国土资源局将土地出让给了银亿用于房地产项目开发。“这块地方经过我们测量大约有958.8平方米,地下空间是我们小区的停车库,买车位的业主都是有产权证的,这说明天海华庭小区应当有这一部分土地的使用权,政府部门不应该将它二次转让给银亿使用。”
 
  
  空地下方的车库。(仇龙杰摄)
  
  随后,徐先生带小e来到小区地下车库,空地下面的空间确实与小区地库连通,这一部分共有近30个车位、车库。
 
  
  天海华庭小区土地使用权登记审批表中出让面积为3193.7平方米。(仇龙杰摄)
 
  
  天海华庭项目竣工图。(网友徐先生提供 仇龙杰摄)
  
  业委会一位负责人告诉小e,天海华庭小区是1996年由宁波市三和房地产开发有限公司拿到土地后建造的。土地使用权证上的使用权面积有3193.7平方米,2002年4月份小区竣工,“当时的竣工图也包括小区南面围墙外这958.8平方米,如果这块空间不是我们的,为什么竣工图上都划进去了,而且经我们测算,如果去掉这部分面积,小区围墙范围内建筑面积也就两千多平方米,完全达不到土地证上的3193.7平方米。”
  
  徐先生认为,地下面积归小区使用,地面部分又出让给银亿,有关部门这是涉嫌重复拍卖土地,一地两用,侵占了小区原有范围。
  
  海曙国土:这块地从未出让给小区
  
  1月9日,小e来到海曙区国土资源局,土地利用科相关负责人回复小e,天海华庭地块于1996年7月18日由宁波市三和房地产开发有限公司受让取得,出让面积为3193.7平方米,后该地块于2000年9月转让给宁波海星房地产开发有限公司,转让面积为3193.7平方米,不包括地块南侧围墙外网友说的958.8平方米(实际是645平方米)部分。故不存在政府重复出让的嫌疑。
 
  
  天海华庭出让范围测绘图。(由海曙区国土资源局提供 仇龙杰摄)
  
  天海华庭出让范围坐标点。(由海曙区国土资源局提供 仇龙杰摄)
  
  银亿地块的出让范围,其中虚线处已标注“北侧天海华庭已使用虚线范围地下空间”。(由海曙区国土资源局提供 仇龙杰摄)
  
  “业主们说面积不足,他们是从房子开始测量,开始计算,说只有两千多平方米。实际中,不可能紧挨红线建造,有围墙、建筑退让线,还有一些公共区域也是算在里面的。其中并不包括那645平方米的空地。”该负责人给小e看了该地块的测绘图和坐标点,其中天海华庭出让范围3198.7平方米,红线范围并不包括网友所说的空地区域。“我们也将坐标点提供给天海华庭小区部分业主,他们如果有异议可以委托第三方将这个坐标点绘制成图,实际测量后的范围和我们这张测绘图是一样的。”
  
  那为什么天海华庭项目竣工图中却包含了这一部分空地呢?
  
  看了徐先生提供的天海华庭项目竣工图,该负责人表示,竣工图是项目图,不代表权属,土地权属以出让合同为主。经过核查,这部分空地从未出让给天海华庭。他指着红线范围外的一条红线告诉小e,“这条是现状围墙,之前军分区干休所在的时候就一直存在,空地在围墙之外,之前空地上是军分区的两幢楼,也不是天海华庭的。
  
  那为什么这一部分地下又建了天海华庭小区的车库呢?
  
  他表示,地下确实建成了停车位,而且跟天海华庭地下车库是通的,但不能说这块地就是小区的,“只能说现状是天海华庭做地下车库使用,这涉及到历史遗留问题,我们一时也没办法改变,考虑到实际情况,只好按照空间分层使用,地下空间并不在出让银亿的范围内。”
  
  物权法:建设用地使用权可在土地的地表、地上或地下分别设立
 
  
  《中华人民共和国物权法》第十二章第一百三十六条。(仇龙杰截图)
  
  小e查看了《中华人民共和国物权法》,其中第十二章,第一百三十六条写明:建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。
  
  一位业内人士告诉小e,我国城市的土地属于国家所有,农村的土地属于集体所有。土地的性质决定了土地上下空间的所有权属于国家和集体,当事人只能通过设定建设用地使用权等用益物权的方式取得对土地以及上下空间的使用。目前,集体土地需要征收为国家所有后才能出让,国家在出让建设用地使用权时,只要对建筑物的四至、高度、建筑面积和深度做出明确的规定,那么该建筑物占用的空间范围是可以确定的。在分层出让建设用地使用权时,不同层次的权利人是按照同样的规定取得土地使用权的,在法律上他们的权利和义务是相同的,只不过其使用权所占用的空间范围有所区别。
  
  在土地分层出让的情况下,不同层次的建设用地使用权人之间应当适用相邻关系的规定。新设立的建设用地使用权,不得损害已设立的用益物权。(中国宁波网民生e点通 仇龙杰)
 
执行人:作者:仇龙杰  编辑:方琴