新冠肺炎疫情属于不可抗力吗？
广发租房以疫情为由要求减免租金、解除合同遭投诉
摘要：近段时间，在中国宁波网民生e点通群众留言板上，“广发租房”（宁波广发地产经纪有限公司）成为了投诉热词。不少网友质疑，“广发租房”拖欠租金，并将新…
近段时间，在中国宁波网民生e点通群众留言板上，“广发租房”（宁波广发地产经纪有限公司）成为了投诉热词。不少网友质疑，“广发租房”拖欠租金，并将新冠肺炎疫情作为“不可抗力”，向房东提出减免租金、终止合同等要求是否合法？
网民“吴女士”发帖称：我于2018年12月初将鄞州区文景街的一套房子委托给广发租房出租管理。2019年，我顺利地按照合同收到了11个月的租金，但2020年开始，她未收到任何租金。前几天，广发租房的业务员打电话给我，要求减免1到3个月的房租，如果不同意减免，就将以“新冠肺炎疫情是不可抗力”为由，让我主动去解除房屋托管合同，且不支付给我违约金。
“疫情期间，房子里一直住着租客，租金也已经付给广发租房，他们这么做是否合法？”吴女士对此表示不解。
在群众留言板上，网友对广发租房的相关投诉早在今年3月即已开始。
今年3月21日，编号“87291”的网友称：我将高新区和美城2幢的一套房子托管给了宁波广发地产经纪有限公司。按照合同要求，租金按季度结算，2月中旬本该支付租金。但是业务员告诉我，因为疫情的原因，要我减免2个月的租金。我不同意减免，他们就回复“你去告好了，告赢了就给你房租和物业费”。
与“吴女士”情况相同，该网友的房子中也一直有人居住，并且已支付了房租。从该网友提供的一张转账单中可以看到，租客郭先生已于2月16日向“广发租房”支付了三个月的房租，共计5250元。
3月24日，鄞州区住建局就此回应：《合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。建议依据合同法有关规定和合同约定，通过双方协商或诉讼渠道维护权利。
但令人遗憾，2个多月过去了，该网友依然未能“告赢”广发租房。截至目前，她还未拿回“广发租房”拖欠的租金。
上周，记者联系了“广发租房”，相关负责人表示，公司并未强制要求房东减免房租或是解除合同，只是与房东进行协商，这么做的原因是：新冠肺炎疫情属于不可抗力。
记者看到，该公司与房东所签合同的第七条写有：因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲乙双方均不承担由此导致的任何违约责任。
对于房屋租赁企业来说，本次新冠肺炎疫情是否能算“不可抗力”？广发租房向房东们提出减免租金、终止合同等要求是否合法合理？上周，记者专门咨询了宁波甬泰律师事务所许静芳律师。以下为许静芳律师的解答，供网友们参考：
2020年5月15日最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）第一条规定，“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平、承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。
根据指导意见精神并结合本案，在疫情期间，租房公司（二房东）如已收取租客租金的，租房公司应向房东交付租金；确实没有租金或租金明显减少，可以要求房东减免租金、延长租期或延期支付租金，这样更公平合理。
判断是否属于不可抗力，首先，应综合考量疫情对不同地区，不同行业的影响程度，以及疫情与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。其次，根据我国实践和国际惯例，不可抗力的范围主要为地震、台风等自然灾害和战争、动乱等社会原因引起。最后，双方在合同中并没有将疫情作为不可抗力列举出来。所以，综合上述几点，本次疫情各方对于租赁合同不是不能履行，只是履行困难，因此，很难认定不可抗力。
所以，租房公司（二房东）不能按合同中约定的“因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除”行使单方解除权。首先，如前述，本地区的疫情从目前来看还不能被认定为不可抗力，合同约定解除的条件不成立。其次，现行的司法精神是鼓励交易，体现公平，风险共担，协商解决，不轻易解除合同。目前倡导全社会共度难关，共同维护社会和经济秩序。（中国宁波网民生e点通 傅钟中 石景 海文）
执行人：作者：傅钟中、石 景 编辑：吴旻
