北仑漫荟名邸绿地被一楼业主如此“合理”改造

　　11月15日，编号为“8042655”的网友通过宁波民生e点通群众留言板发帖反映，北仑区小港漫荟名邸小区1号楼一楼业主侵占公共绿地，进行大面积改造，希望相关部门制止。

 

　　小e介入后发现，小区一楼业主的改造行为普遍存在，而且理由也非常“奇特”——为了提升绿化品质。

 

　　这究竟是怎么一回事？

 

 

　　11月17日，小e在该小区看到，小区每幢居民楼一楼南面都设有围栏，内部种着绿植，就是大家俗称的一楼小花园区域。已入住的业主则对该区域进行了改造，将阳台与小花园打通，并将小花园进行了大面积硬化和铺设木质平台。

 

　　小e注意到，1号楼前方绿化带上堆积着大量泥土，并摆放着铁锹等工具。楼房侧面区域的绿化带上则设了约1.5米高的金属围栏，并配备了电子锁。小e进入围栏后发现，内部区域正在改造，原本的绿化带被大面积移除，取而代之的是硬化材料铺设的地面。

 

　　一些小区居民对此表示不满。周先生认为，小区绿化带是全体业主共有的，如今却被部分业主私自改造，大面积硬化。小区交付时居民曾经投诉过这一问题，后来一楼住户以小区绿化不美观、为大家提供更好的生活环境为由，反映给业委会并由后者发起了全小区投票。这次投票通过了一层业主绿化整改美化方案，同意让这些业主来改造他们门前的绿化。

 

　　周先生指出，说好是品质提升改造，一些业主却大面积硬化草地，连绿化带都快没了，还建起了高高的围栏，圈占了更多绿地，连条通道都没有留下，完全把公共绿化当作了自家后花园。

 

 

　　采访过程中，一楼业主代表王女士联系小e表示，购房时样板房就有院子，购房合同中也明确了阳台外所圈区域的归属，因此并非业主擅自设置围栏。她表示，他们的房价高于楼上，所以在她看来，改建行为是完全合理的。

 

　　对于业主的改造行为，物业公司是否知情？又采取了什么措施？

 

　　小e采访了小区物业管理中心的负责人张经理。他表示，物业公司进驻时，住宅楼南面一楼外区域已经被开发商围起来。业主称开发商在购房时承诺业主可以自行改建这些绿化带。

 

　　张经理向小e提供的购房合同显示，买受人对其他购买附带底层或顶层庭院、露台、地下室、阁楼、设备间等附带使用空间的商品房业主享有相应上述部位使用权没有任何异议，并不主张任何权利，买受人不可撤销地放弃对其他购买人附带的上述部位的所有权利。

 

购房合同相关条款。

 

　　业主的使用权是否被“扩大化”？

 

　　然而，一些业主指出，合同中虽然说底层和顶层业主对小区部分公共区域有“使用权”，但不意味着他们可以违反法规。在原本的公共绿化区域种植一些植物可以接受，但是将围栏上锁、破坏绿化、硬化绿地及违建是不合适的。一位业主指出：“开发商原本划定的绿化范围我们已经无法认可，现在像1号楼和2号楼这样，部分一楼业主圈占范围扩大了近一倍，这让大家更加不满。”

 

　　那么，上述提及的小区绿化整改美化方案是怎么样的？一楼业主是否按规执行？

 

中南漫荟名邸园区品质整改提升方案确认书。

 

一层业主绿化整改美化方案。

 

　　根据一层业主绿化整改美化方案，业主可以在绿篱内设置护栏，但护栏高度不得超过1.2米，并且每个院子必须预留不少于1.5米的通道，以便其他业主进出。茶桌基座可以采用防腐木铺设，走道可以使用石材或汀步等形式，绿地其余位置不允许硬化，不得设置其他任何中大型室外设施。绿化提升不改变绿地的性质，禁止建造水景和鱼池，以及种植果蔬和饲养家禽。禁止在绿地内搭建任何建筑物或构筑物。

 

　　从现实来看，不少业主并未按此方案执行，存在超标情况。

 

 

　　面对业主的不满，张经理表示，物业公司发现违建情况后，曾多次上门提醒。小区一楼住户共有52户，除了尚未装修的，其余基本存在此类问题，物业公司逐户发放了整改通知单，并向上级主管部门报告了相关情况。物业公司没有强制手段，在业主不配合的情况下束手无策，具体执法工作还需部门介入。

 

　　随后，小e前往小港街道综合行政执法中队了解情况。

 

　　据相关负责人介绍，漫荟名邸小区于2021年2月4日交付使用。2021年5月24日起，陆续发生破坏一楼绿地情况，中队第一时间勘查现场，开具相关法律文书。根据《浙江省城市绿化管理办法》关于“破坏草坪、绿篱、花卉、树木、植被”之规定，责令限期整改、恢复原状；造成损失的，依法承担赔偿责任，并可以处100元以上1000元以下的罚款。依据该规定，小港行政执法中队立案查处该小区一楼破坏绿化当事人20户，对每户作出罚款1000元的顶格行政处罚。截至2023年6月2日，20户违法行为当事人立案处罚全部执行完毕，当事人罚款全部缴纳，宁波市北仑区人民法院已全部出具了《行政裁定书》。

 

　　据介绍，2022年4月3日，漫荟名邸项目开发部提供了一份《中南漫荟名邸园区品质整改提升方案确认书》，该方案经四分之三以上业主参与表决，四分之三以上参与投票的业主同意，所以照此既定方案执行落实。根据此方案确认书，依据《行政强制法》第四十二条和《民法典》第二百七十八条的规定，北仑区行政执法局和业主签订了《强制执行和解协议书》，暂时中止《行政裁定书》明确的强制执行。

 

　　该负责人表示，“中止并非终止”，他们将根据业主诉求，调查是否存在违反和解协议书情况，以及是否存在新的违法违规行为。下一步，小港行政执法中队将继续跟进，与物业公司和小区业主委员会加强沟通，认真对待业主的诉求。

 

　　相关进展小e将持续关注。（宁波民生e点通  仇龙杰）

 编辑：吴旻